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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
深耕齐鲁人文沃土 推进文化自信自强****** 深耕齐鲁人文沃土 推进文化自信自强 ——访山东省委常委、宣传部部长白玉刚 党的二十大对建设社会主义文化强国作出战略部署，作为文化大省的山东，如何发挥齐鲁文化资源优势，为铸就社会主义文化新辉煌作出贡献？近日，山东省委常委、宣传部部长白玉刚接受了本报记者的专访。 “党的二十大报告明确指出，推进文化自信自强，铸就社会主义文化新辉煌。这彰显了我们党高度的文化自觉、坚定的文化自信、强烈的文化担当。”白玉刚说，山东是文化大省，有着“人文沃土可以深度耕作”的比较优势，要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，扛牢使命责任，深耕人文沃土，大力发展面向现代化、面向世界、面向未来的，民族的科学的大众的社会主义文化，加快建设新时代文化山东、美德山东、信用山东，以“走在前”的实际行动，坚定拥护“两个确立”、坚决做到“两个维护”。 2013年11月，习近平总书记在考察山东时，发出大力弘扬中华优秀传统文化的号召。“做好文化‘两创’工作，山东肩负重大责任。党的二十大把丰富人民精神世界作为中国式现代化本质要求的重要内容，强调‘激发全民族文化创新创造活力’‘满足人民日益增长的精神文化需求’，这体现了新的更高要求。”白玉刚表示，我们要立足新时代新征程，紧紧围绕全面建设社会主义现代化国家进程谋划文化“两创”，紧紧围绕增强实现中华民族伟大复兴的精神力量推进文化“两创”，紧紧围绕满足人民文化需求和增强人民精神力量相统一落实文化“两创”，更好地构筑中国精神、中国价值、中国力量。 “把马克思主义基本原理同中国具体实际相结合、同中华优秀传统文化相结合，是马克思主义中国化时代化的根本途径，是习近平新时代中国特色社会主义思想的最鲜明特征。”在谈到“两个结合”时，白玉刚认为：从“一个结合”到“两个结合”，开辟了马克思主义中国化时代化的新境界，让马克思主义真理之树既扎根中国实践的沃土，又贯通中华文明的根脉，更具中国特色，更加根深叶茂，更富生机活力。习近平新时代中国特色社会主义思想是“两个结合”的光辉典范，是中华文化和中国精神的时代精华，是文化“两创”的范本和教材，我们要深学细悟，从中强自信、明方向、学方法，更加自觉主动地把马克思主义思想精髓同中华优秀传统文化精华贯通起来，同人民群众日用而不觉的共同价值观念融通起来，推动文化“两创”不断走新走深走实。 “党的二十大明确提出新时代文化建设的方针原则和实践路径，从五个方面作出一系列新部署新要求。”在谈到党的二十大关于文化战略新部署时，白玉刚说了“五个聚焦”：聚焦建设具有强大凝聚力和引领力的社会主义意识形态，鲜明提出“为国家立心、为民族立魂”的工作性质和战略定位；聚焦广泛践行社会主义核心价值观，强调“弘扬以伟大建党精神为源头的中国共产党人精神谱系”“把社会主义核心价值观融入法治建设、融入社会发展、融入日常生活”；聚焦提高全社会文明程度，要求“推动明大德、守公德、严私德”“统筹推动文明培育、文明实践、文明创建”；聚焦繁荣发展文化事业和文化产业，提出“实施国家文化数字化战略”“实施重大文化产业项目带动战略”“推进文化和旅游深度融合发展”；聚焦增强中华文明传播力影响力，强调“提炼展示中华文明的精神标识和文化精髓”“全面提升国际传播效能”“深化文明交流互鉴”。白玉刚认为，这五个方面各有侧重又相互支撑，既有顶层设计、又有落实抓手，既部署“过河”的任务、又指导“桥”和“船”的方法。 结合山东实际，白玉刚说，作为中华文明的重要发祥地之一，山东历史文化底蕴深厚，革命文化波澜壮阔，民俗文化丰富多彩，社会主义先进文化精彩纷呈，齐鲁文脉的赓续与中华文脉的形成发展始终紧密相连、同向前行。 “山东是人文沃土，历史文脉源远流长、学术思想根深叶茂、圣贤名哲人才辈出、古籍典藏丰富厚重、遗存遗址广泛众多、红色文化资源富集、民俗文化丰富多彩、文化标识鲜明突出、道德积淀引领新风、海外人文覆盖广泛。”说起齐鲁文化资源的比较优势，白玉刚如数家珍，“可以说，山东具备铸就社会主义文化新辉煌的基础、优势和条件。” 从底蕴深厚的历史文化到引领新风的美德传承，白玉刚分析说，山东人骨子里刻着厚道、诚信、好客等传统美德基因，广为传颂的道德典故众多。革命年代，孕育诞生了“党群同心、军民情深、水乳交融、生死与共”的沂蒙精神，建设、改革和新时代等不同时期，各行各业都涌现出一大批先进典型，比如王杰、孔繁森、朱彦夫、王伯祥、张瑞敏、许振超、王传喜等等，成为弘扬中华传统美德、引领社会文明风尚的示范力量。 脚踏这方人文沃土，如何在推进中国式现代化中谱写文化山东的新篇章？白玉刚表示，这是一个必须回答好的重大时代课题，近几年来，我们聚焦打造文化“两创”新标杆，在中华优秀传统文化研究阐释、交流互鉴、空间展示、涵育时代新人、赋能文化发展、全方位传播、人才引育等七个方面聚力突破，推动文化“两创”全面起势、取得积极成果。 白玉刚说，贯彻落实党的二十大的新部署新要求，山东要深耕人文沃土，加强系统性谋划、一盘棋布局和整体性推进，以重点工作突破带动文化“两创”提质增效。一是以挖掘呈现“山东文脉”为抓手推进文化“两创”，加强考古挖掘研究和文物保护利用、古籍整理编纂、文化记忆记录、文艺精品创作等，组织编纂《齐鲁文库》，更深入推进学术研究和转化应用。二是以建设中华文化体验廊道为抓手推进文化“两创”，深化细化国家文化公园建设，以快进慢游、活态展示为特色，打造沿黄河、沿大运河、沿齐长城、沿黄渤海四大文化体验廊道和沿胶济铁路文化体验线，构建国家文化公园引领、文化交通线贯穿、文化体验廊道示范、文化片区支撑、全域文化“两创”和文旅融合高质量发展新格局。三是以融入日常生活为抓手推进文化“两创”，推动优秀传统文化和社会主义核心价值观相互融通，倡树“自律助人、孝老爱亲、诚信利他、节俭绿色、共建共享”的美德健康新生活，实施学校、家庭、社会、网络、心理等全环境立德树人，加强以诚信文化为基础的美德山东和信用山东建设，提升“厚道齐鲁地、美德山东人”形象。四是以实施重点产业项目为抓手推进文化“两创”，一手抓“山东手造”，突出时尚化、生活化，加快培育产业集群，让传统手艺在手造中更好弘扬；一手抓“山东智造”，办好数字文化应用产品交易大会，培育壮大网络视听产业、沉浸式光影秀等行业“蓝海”，力争形成更完备的产业链条。五是以论坛研讨和人文综合展示为抓手推进文化“两创”，做强尼山世界文明论坛，举办泰山论坛、黄河文化论坛、大运河文化论坛、海洋文化论坛、红色文化论坛等，以论坛促研究、促交流、促展示、促中华文化“走出去”。六是以人才引育为抓手推进文化“两创”，建立“顶层立事、以事找人、人随事走、事成人就”人才工作机制，为文化繁荣发展提供有力人才支撑。 白玉刚表示，文化“两创”是系统工程，山东将统筹协调各方力量，一年一年抓下去，一件事一件事做下去，争取每年有标志性成果，不断累积成势，更好为铸就新时代文化辉煌贡献山东力量。 （本报记者 赵秋丽 李志臣 冯帆） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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